Takk for ett så godt oppmøte, det er flott å se så mange beboere engasjere seg. Jeg vil først starte med å si at jeg føler meg heldig å bo i ett borettslag hvor så mange engasjerer seg i borettslagets vel og ve, noe som er tydelig i både det fantastiske oppmøtet vi har hver dugnad og innsatsen som legges inn i sesong aktivitetene som organiseres av frivillige i borettslaget.

 

Hagebyen hadde byggestart i 1952 og var fullført i 1958. Området ble utviklet av Olav Selvaag med mål om å bygge mange billige boliger i enkel standard.

 

Om man ser på original bildene ifra den tiden så ser man tydelig at det er ingen inndeling i hager eller egne områder slik borettslaget ser ut idag, Den originale regelen var at hver beboer kunne disponere 3 meter ut ifra husveggen. Slik praktiseres det ikke idag, flere tiår med inngjerding, og krypende utvidelse av grenser, via plattinger, parkering, busker gjerder og mur har ført til ett borettslag som er delt opp i grenser av varierende tydelighet.

Dette styret og tidligere styrer mottar ofte forespørsler om akkurat hvor grensen går, men siden grenseutvidelsene ikke har vært kontrollert så må vi, som alle tidligere styrer- ta avgjørelser på skjønnsmessig vurdering. 

 

Grunnen til at jeg tar opp dette er fordi dette er en kontineurlig kilde til konflikter, både mellom styret og beboer massen, men i enda større grad mellom beboere selv. Derfor ser vi som styret oss nødt til å være ekstremt kritiske mot videre tilegning av fellesareal for personlig bruk. Borettslaget er nødt til å bevare fellesområdene som enda er tilgjengelig - både for nødvendig drift av borettslaget, men også grønt områder for borettslagets vel og ve. 

 

Til sist vil jeg bare nevne at kjellerne i borettslaget var originalt bygd som felleskjellere uten vegger mellom boenhetene og er fortsatt den dag i dag definert av borettslaget som råkjellere/vaskerom.

Det betyr i praksis at selv om beboere har fått dispensasjon til å sette vegger imellom, og selv om de omregulerer de hos Plan og bygg til oppholdsrom, så vil borettslagets vedlikehold plikt bare innebære den originale strukturen som råkjeller. Innkassing av fellesrør og er andelshavers eget ansvar å vedlikeholde.

 

 

 

Jeg tror på dette punktet så er det langt på tide med en realitets orientering. Som tidligere nevnt  er dette et borettslag bygd på 1950 tallet. Det er da over 75 år gammelt. Det var originalt bygd som billige boliger i enkel standard, noe kvaliteten på enkelte av valgene i byggematerialene reflekterer. Dette betyr ikke at borettslaget ikke kan bestå tidens tann, men det betyr at det kreves vedlikehold for at det skal kunne det.

 

Levetiden på papptak er idag listet som mellom 10 til 20 år før risikoen for skader og vannlekkasje oppstår. Levetiden på utendørs maling er 16 år., vi har nettopp malt. Levetiden på treull som nederste del av grunnmur består i er med god drenering regnet som 20 år. Levetiden for vannrør i kobber er regnet som 30 år, er er det gjort utskiftninger utelukkende ved tilfeldige skader.

 

Nå som takene tas i 2025, så er det allerede på overtid. Dere spør kanskje dere selv hvorfor de måtte taes nå, det er fordi kostnaden av alle lekkasjene som oppsto hver gang været ble for hardt var iferd med å bli langt dyrere for felleskapet enn kostnaden av å faktisk ta tak i grunn problemet. USBL har allerede uttalt at hvis grunnstrukturen i takene var bygd med dagens kvalitet av treverk så hadde de råtnet for lenge siden. 

 

Budsjettet for drenering i borettslaget har vært satt til 3 rekker i året. Med 96 andeler så vil da jobben være ferdig om tre tiår - de få husene som allerede er tatt.

 

Det burde ikke være en overaskelse at tidsrammen på sikt må kortes ned, når samtlige tilstandsrapporter i borettslaget nevner at grunnmuren er bygd i organisk materiale. 

Jeg ønsker ikke å skremme noen, dette er ikke noe unikt for dette borettslaget. Aftenposten har allerede produsert en rapport som påpeker at det er vedlikeholdsetterslep i borettslag over hele Norge. Det er definitivt noe vi som borettslag kan ta tak i, men det krever samarbeid mellom beboere som forstår behovet og styre som tør å stå i motstanden mot å gjennomføre nødvendig vedlikehold. Man skulle jo ikke tro at nødvendig vedlikehold ville hatt motstandere, men som ett gammelt styremedlem siterte "vi ville bare holde felleskostnadene lave slik beboerene ville"

 

Vi i styret er også beboere, som betaler felleskostnader på lik linje med andre. Vi gjør vårt aller beste i å håndtere kostnadene til borettslaget slik at det er mulig for alle å bli boende og håndtere utgiftene - og håper på forståelse for at fremtidige økninger er en verdistigende effekt da vi sikrer god økonimi til å kunne utbedre tilfeldig skade, men også ha muligheten til å utbedre grunnårsaken til sakene og ta tak i en da flere vedlikeholdsprosjekter for å bevare vår vakre hageby.

 

- Styreleder, Omar Lazreg.

 

 

Som dere sikkert har fått med dere, har borettslaget nå igangsatt prosjektet med restaurering av samtlige tak, samtidig så modnes konsekvensene av inntaket av tilbygg inn i borettslagets ansvarsområde. Dette har innebært en drastisk økning i arbeidsmengden for styret, langt utover det selv de mest erfarne styremedlemmene tidligere har opplevd.

For å kunne håndtere arbeidet på en mest mulig effektiv måte ber vi alle beboere om å følge disse retningslinjene ved henvendelser til styret:

Emnefelt i e-post
Når dere sender e-post til styret, oppgi alltid deres adresse og hva henvendelsen gjelder i emnefeltet.
E-poster som mangler denne informasjonen må vi heretter returnere ubesvart, med oppfordring om å sende på nytt. Styret har dessverre ikke kapasitet til å spore opp avsenderinformasjon manuelt lenger.

Én sak per e-post
Send kun én sak per e-post. Når flere temaer tas opp i samme melding, øker risikoen for at enkelte saker ikke blir behandlet. Hvis dere kan svare oss på samme mail framfor å lage en ny hver gang så sparer det også veldig mye tid.

Vurder nødvendigheten av henvendelsen
Tenk over om henvendelsen haster, eller om svaret allerede finnes. Vi minner om at mye informasjon ligger tilgjengelig under «Spørsmål og svar» på borettslagets nettside.

Tidligere felles e-poster fra styret
En stor andel av henvendelsene vi mottar gjelder forhold som allerede er besvart i tidligere informasjonsbrev eller på nettsiden. Slike forespørsler vil fremover kun bli besvart med henvisning til den aktuelle informasjonen.

Vi ber om forståelse for dette, slik at vi kan bruke tiden vår på å ivareta borettslagets eiendom så effektivt som mulig.


Avslutningsvis vil vi gjerne minne om hvilke oppgaver styret primært skal ivareta, i prioritert rekkefølge:

1: Å forvalte borettslagets felles eiendom, vedlikehold og økonomi.

2 : Å fatte beslutninger og følge opp saker som gjelder fellesskapet.

3 : Behandling av individuelle søknader, som ønsker om installasjoner på fasader, gjerder, opparbeiding av parkeringsplasser eller andre tiltak på fellesarealer, vil i perioder med større prosjekter måtte nedprioriteres. Vi håper på forståelse for dette.

 

 

Kontrollen er satt til:

 

Mandag 01.september:Dette gjelder Grevlingveien oddetall: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15,17,19, 21,23,25

 

 

Tirsdag 02.september: Dette gjelder Grevlingveien oddetall: 27,29 31,33,35. partall 2,4,6,8,10, 12,14,16,18,20,22 26,28,30

 

Onsdag 03.september: Dette gjelder Grevlingveien partall: 32,34,36,38,40 ,42,44,46,48,50,52,54,56,58 60,62,64,66,68,70.

 

Rådyrveien partall: 6, 8,10,12,14 16,18,20,22,24 26

 

 

Torsdag 04.september: Dette gjelder Rådyrveien 28,30 15,17,19,21,23,25,27, Veitvetsvingen 1,2,3 5, 7, 9, 11.

 

Mandag 08.september: Dette gjelder Veitvetsvingen, 15, 17, 2, 4, 6 & Veitvetveien 16, 18, 20, 22, 24.

 

Dersom det er beboere som ikke er hjemme under hovedkontrollen, vil de sette opp en oppsamlingsrunde hos dere. Vi kommer da tilbake på et senere tidspunkt for å gjennomføre kontroll hos dem det ikke lot seg gjøre å besøke første gang.

 

 

 

Mvh Styret 

 

 

Kommunikasjon med styret

Styret ønsker å ha en god og ryddig dialog med beboerne og vi forsøker å besvare henvendelser innen 14 dager. 

Saker behandles fortløpende på påfølgende styremøter, men ved stor saksmengde kan det forekomme noe forsinket behandling. Dersom du ikke har mottatt svar innen én måned, oppfordres du til å ta kontakt med oss på nytt. 

I juni måned 2025 mottok styret nærmere 200 e-poster.

For å sikre forsvarlig og rettferdig behandling av saker, er det viktig å merke seg at styreleder og styremedlemmer ikke skal kontaktes som privatpersoner i sin rolle som representanter for borettslaget. Styremedlemmer bor her som andre beboere, og kontaktopplysninger som privat telefonnummer og adresse skal ikke benyttes til styresaker.

 

Ønsker du en befaring eller et møte med styret, avtales dette i forkant – og gjennomføres da med minst to representanter fra styret. Enkeltmedlemmer behandler aldri saker alene. 

Vi minner om at all formell kommunikasjon med styret skal skje via e-post eller brev. 

 

Styret har en egen telefon, primært tilgjengelig på hverdager utenom ordinær arbeidstid. 

Det er viktig å være klar over at dette ikke er en nødtelefon. Telefonen er ment som en kanal for de som ikke er komfortable med e-post og  styret har ikke døgnberedskap på noen kanaler.

Vi setter pris på at henvendelser til styret utformes med et saklig og respektfullt språk,

 og at du alltid oppgir fullt navn og adresse på andelen din når du kontakter styret. 

Det hjelper saksgangen om du lager en ny e-post med hva det gjelder i emne-felt og inkluder din addresse i signaturen. Når mange beboere svarer tilbake  på et nyhetsbrev som sendes ut, så havner alle disse i samme tråd og det kan være vanskelig for styret å holde orden på alle henvendelser.

Ved akutte hendelser som vannlekkasje, strømbrudd eller andre problemer som krever umiddelbar utbedring, må andelseier selv kontakte fagpersoner som rørlegger, elektriker osv. Dette faller inn under andelseierens vedlikeholdsplikt. I etterkant bør styret informeres, slik at vi kan vurdere om saken har relevans for fellesforsikring eller bør følges opp videre av borettslaget.

Når det kommer til skadedyr er dette sjelden akutt og kan følges opp av borettslaget etter epost. Om det er snakk om grevling eller andre dyrearter som er fredet, skal man kontakte viltnemnda.

 

Vedlikeholdsplikt for andelseiere

Styret har som mål å forvalte fellesskapets ressurser på en effektiv og rettferdig måte. 

Vi antar derfor at beboerne støttet at man ikke bruker styrets tid- og fellesskapets midler

på hyppige befaringer ved hver enkelt andel, med mindre det foreligger særskilte grunner.

I stedet legger vi til grunn at hver enkelt andelseier selv følger opp sin bolig med 

jevnlig kontroll og vedlikehold, slik det er forventet i henhold til borettslagets vedtekter 

og vedlikeholdsplan. Dette gjelder spesielt forhold som kan forebygge større skader 

og ulemper – for eksempel fuktskader, utette tetninger, tette avløp eller tegn på skadedyr.

 

Vi oppfordrer derfor alle beboere til å være årvåkne og ta ansvar for sin bolig. 

Dette inkluderer blant annet:

• Regelmessig lufting av boligen for å unngå fukt- og muggproblemer.

• Vær forsiktig med mating av fugler, da dette kan tiltrekke rotter og andre skadedyr. Vi anbefaler å benytte lukkede fuglematere og å unngå at mat blir liggende på bakken.

• Jevnlig sjekk av takrenner, nedløp, grunnmur, vinduer og ytterdører

Dersom du oppdager tegn på slitasje, skade eller har spørsmål om vedlikehold, ber vi deg om å melde fra til styret så tidlig som mulig.

 

Vi takker for innsatsen alle beboere legger ned for å holde både egne hjem og fellesområdene i god stand. Et godt borettslag skapes i fellesskap. Ta gjerne kontakt med styret hvis du har spørsmål, innspill eller noe du ønsker vi skal ta opp i neste nyhetsbrev.

 

Mvh Styret

Borettslaget Veitvedt Hageby

PK Byggservice – som har ansvaret for malearbeidene i borettslaget, oppbevarer stillaser og noe annet utsyr i en inngjerding like ved Grevlingen lekeplass.

I det siste har vi sett noen barn som har kommet seg på innsiden av denne innhegningen. Den er låst med hengelås, men en liten person kan klare å skvise seg inn dersom de prøver på det.

Vi vil minne om at dette kan være farlig. Det er ting der inne som kan gi klemskader eller andre skader, og barn skal ikke oppholde seg på innsiden. Det er satt opp varsel på gjerdet, men vil også minne alle på å snakke med barna sine om dette, og be dem holde seg unna byggeplassen og der det oppbevares stillas og annet utstyr, så ingen blir unødvendig skadet.

 

Vennlig hilsen Styret.

BEBOERMØTE VEITVEDT HAGEBY BORETTSLAG 11.11.2024

 

Agenda:

 

1.      Generell informasjon

2.      Status takprosjektet

3.      Informasjon om maleprosjektet 2023–2025

4.      Arbeid med ny beregning av husleie

5.      Mulige tiltak mot uønsket aktivitet på Borgen lekeplass 

6.      Eventuelt

 

 

Sak 1 – Generell informasjon

Styrets arbeid

Styret ber om at beboere holder en nøytral/god tone når de kontakter oss på e-post. At de tar hensyn til at vi i styret bare er naboer som er satt til å forvalte borettslagets budsjett og vedtekter. Vi ønsker heller ikke å bli kontaktet privat på f.eks. Facebook, men at man forholder seg til styretelefonen, styrets e-post og vår postkasse som henger ved Grevlingveien 2.

Når man sender e-post – husk å send ny e-post for hver ny sak, og inkluder nødvendig informasjon som adresse og evt bilder.

 

Vedlikehold

I år vedtok vi å redusere vedlikeholdspotten fra 4 MNOK til 2,4 MNOK. Formålet var å ta opp mindre lån.

Eksempler på vedlikeholdsutgifter i 2024; Elektriske anlegg, bygninger og uteanlegg.

Mange vedlikeholdsutgifter er vanskelig å forutse fordi hendelser oppstår. Vi trenger derfor større handlingsrom enn 2,4 MNOK/år.

 

Drenering 2024 

Drenering er svært dyrt, og vi må derfor prioritere de som har hatt fuktskader eller overvannsproblemer. Vanligvis har vi tatt ca 2 dreneringer i året – nå prøver vi å ta bare en.

Det fins også andre måter å unngå vann i kjellere ved f.eks. å drive vannet bort fra grunnmur. I noen tilfeller kan det være et alternativ.

 

Mulig bytte av leverandør for TV/Internett

Vi har hatt samme leverandør (Telenor) i mange år, og vi ser nå på muligheten for å bytte. Vil da bli en bedre løsning for alle, og vi vil kunne spare en del penger som heller kan brukes til vedlikehold. Styret vil ta beslutningen og holde beboerne orientert. Ikke noe er landet ennå.

 

Parkering på offentlig vei

Styret mottar en del henvendelser fra frustrerte beboere ang hensatte personbiler, lagringa v søppel. Tilhengere osv i gaten.

Da det er offentlige veier på Veitvet kan ikke styret gjøre annet enn å oppfordre alle til å ta hensyn. Ser man feilparkerte biler kan dette meldes fra til bymiljøetaten.

Det er vedtatt at det blir beboerparkering på Veitvet, men dette kan ta tid – kanskje opptil et år.

 

Julegrantenning         

Tradisjonen tro blir det julegrantenning også i år. Avholdes på Borgen lekeplass søndag 1. desember kl. 16.00Sang ved koret Birkelunden Brøstklang, gløgg og pepperkaker. Og kanskje kommer nissen..?

 

 

 

Sak 2 – Status takprosjektet

Representanter fra USBL er innom og informerer.

Rammesøknad sendt. 5 aktuelle tilbydere. Stort omfang. Høyt krav til gjennomføring, derfor en god del kriterier som må oppfylles.

Kostnader fordeles etter husleiebrøken. Alle må betale.

Det er to ulike taktyper i borettslaget; Sperretak og Åstak. På sperretak vil man kunne få mer isolasjon og følge Tek 17-standarden. På de andre takene (flertallet) vil det bli optimaliserte tak ur fra bæreevne som tidligere informert om.

Det gjøres individuelle befaringer på alle hus før vi starter. Kan være at noen sperretak ikke kan få mer enn å optimaliseres pga andre belastninger. Bærekapasiteten kan da allerede være maks.

Noen bygg vil bli prioritert først. Det er de med størst behov og der det renner inn vann.

 

Sak 3 – Informasjon om maleprosjektet

 

Ny oppstart rundt påske, ca 1/3 av enhetene igjen. Har gått fint til nå, og Grevlingveien 2 blitt malt tidligere enn først planlagt.

Det har vært en del spm rundt demontering, male rundt oppsatte ting osv. PK fått mer rutine på dette nå. Avslutter arbeidet i løpet av sesongen.

Viktig med ventiler og bruken av disse. Ventiler sørger for utskifting av luft. De som får nye nå er bare de som ikke har ventiler fra før. Det er spalteventiler på vinduer, men det trengs veggventiler i tillegg. Viktig at disse brukes så man får inn frisk luft i alle hus, også på vinterstid.

 

Sak 4 -  Status for beregning av ny husleie

Status

Borettslaget har overtatt ansvaret for tilbygg og da må felleskostnader endret. Vurdering av størrelse på tilbygg vil agjøre dette, og vi får her hjelp av USBL.

Andelshavere vil få tilsendt oversikt over tilbygg når dette er klart, og må kontrollere at dette stemmer. Dette har tatt mer tid enn først antatt, men håper å ha alt klart til neste generalforsamling.

 

Sak 5 -  Tiltak mot uønsket aktivitet på Borgen lekeplass

Styret er klar over at det foregår uønsket aktivitet på Borgen lekeplass og har deltatt på møte om dette i regi a bydelen og politiet. Politiet oppfordrer til bruk av tipstjenesten samt at området brukes aktivt av oss beboere, da det kan virke preventivt.

Veitvet har vært en av 10 bydeler med ekstra fokus dette året, men det avsluttes ved nyttår. Beboere melder at det har vært mindre uønsket aktivitet etter sommerferien.

Send gjerne innspill til styret på mail om hva vi kan gjøre!

 

 

 

Sak 6  - Eventuelt:

Norsk brannvern.  Ikke helt som vi ønsket, ikke kommet til alle når man likevel var hjemme. Vi skal ta opp dette med dem.

Styret ønsker med dette å informere alle beboerne om følgende.

 

Økning av parkering- og garasjeleie fra 1. april 2025

Leie av borettslagets parkeringsplasser og garasjer økes med 15 % fra 1. april 2025. Det skyldes først og fremst økte kostnader for leie av infrastruktur for elbillading som borettslaget er pliktig å ha. I tillegg er vi er nødt for å dekke inn for økte vedlikeholdskostnader som strømforsyning til parkerings- og garasjeplassene og generell prisøkning for kostnader til strøing og brøyting.

Fra 1. april 2025 vil leien for parkeringsplasser øke fra 450 til 520 kr/måned og garasje fra 800 til 920 kr/måned.

 

Rotter og mus

Rentokil, firmaet som borettslaget har skadedyravtale med, melder om økt aktivitet fra rotter og mus denne sesongen. Rentokil har sendt oss en rapport hvor de melder at det er mange skjulesteder for rotter og mus og anbefaler på generelt grunnlag at beoberne rydder opp rundt husene sine for å forebygge inntrengning av mus/rotter.

Å mate fugler kan være en hyggelig og nyttig aktivitet – men det kan også tiltrekke seg rotter hvis det gjøres feil. Her er en kort og praktisk oversikt:

✅ Hvordan mate fugler uten å få rotter

• Bruk hengende fuglematere: Rotter har vanskeligere for å nå mat som henger i høyden.

• Unngå mat på bakken: Frø og matrester på bakken er som en invitasjon til rotter.

• Rydd opp daglig: Fei bort søl under fuglemateren, spesielt nøtter og korn.

• Bruk “no waste”-fuglefrø: Disse frøene har ikke skall og gir mindre søl.

• Plasser matere unna busker og trær: Rotter er flinke klatrere og bruker vegetasjon som snarvei.

 

 

Annen informasjon

Vi minner om årets generalforsamling som avholdes 17. mars kl. 18 på Veitvet skole.

Nettsidene våre oppdateres innimellom med ulike saker. Sist publiserte vi en sak om mating av andres katter.

 

Med vennlig hilsen,

Styret

 

 

I første omgang kommer de til å lagre en del rundt Grevlingen lekeplass. Alt skal selvsagt sikres forsvarlig, men det vil bli noen ulemper for dem som bor rundt lekeplassen samt dem om benytter den for lek. Selve lekeplassen berøres ikke, men adkomsten vil bli noe redusert.

 

I tillegg vil det bli plassert containere ved Grevlingveien 2, innerst i Grevlingveien samt muligens mellom Grevlingveien 60 og 62

Vi i styret får innimellom henvendelser fra beboere ang katter som blir tatt inn og matet av andre beboere.

Dette er svært uheldig da kattene gjerne ikke lenger kommer hjem der de bor, men vil oppholde seg mer og mer der de får mat. De aller fleste kattene i dette borettslaget har allerede gode hjem der de får den omsorgen de trenger, og er ikke nødvendigvis sultne selv om de mjauer og "maser" etter mat.

 

Vi ber derfor om at man ikke tar inn eller gir mat til katter som ikke tilhører en selv.